Einstieg ab 82.000 €: 2-Zi.-ETW in Bochum, 6,99 % Rendite inkl. Mietzuschuss, AfA 4 % möglich

Objektbeschreibung

Vermietete 2-Zimmer-Wohnung mit 54 m² in Bochum-Wattenscheid ab 82.000 €, provisionsfrei

Zum Verkauf steht eine vermietete 2-Zimmer-Eigentumswohnung mit 53,79 m² Wohnfläche im 3. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in Bochum-Wattenscheid. Wohn- und Schlafzimmer sind mit rund 16 m² nahezu gleich groß und lassen sich flexibel nutzen. Die separate Küche mit 11 m² bietet Platz für einen Esstisch, das Bad hat ein Fenster. Die Wohnung hat eine eigene Gas-Etagenheizung und einen Kellerraum mit 9,59 m². Ein Stellplatz im Hof kann für 5.000 € dazugekauft werden. Mit 82.000 € ist sie der günstigste Einstieg im Haus.

Vermietung
Die Wohnung ist seit Juli 2023 vermietet. Die Nettokaltmiete wurde zum 01.06.2026 auf 377,55 € angepasst, die Zustimmung des Mieters liegt vor. Sie kaufen eine Wohnung, die vom ersten Tag an Miete bringt.

Mietzuschuss, einfach erklärt
Weil die Miete gerade erst angepasst wurde und eine weitere Erhöhung erst in einigen Jahren möglich ist, zahlen wir Ihnen als Verkäufer für die ersten drei Jahre einen Mietzuschuss von insgesamt 3.600 €. Das sind 100,00 € pro Monat zusätzlich zur Miete, 36 Monate lang. Ihre Einnahme liegt damit in den ersten drei Jahren bei 477,55 € pro Monat, das entspricht 6,99 % Rendite auf den Kaufpreis. Ab dem vierten Jahr läuft die reguläre Miete weiter (5,53 % Rendite, Stand heute). Der Zuschuss ist im Kaufpreis enthalten und wird im notariellen Kaufvertrag festgeschrieben.

Potenzial
Mit 7,02 €/m² liegt die Miete noch unter dem heutigen Angebotsniveau in Wattenscheid von rund 8,27 €/m². Bei einem Mieterwechsel kann die Wohnung zu Marktkonditionen neu vermietet werden; eine ähnlich große, 2026 sanierte Wohnung im selben Haus wurde zuletzt für 11 €/m² vermietet. Mit rund 1.525 €/m² kaufen Sie deutlich unter dem durchschnittlichen Angebotspreis im Ortsteil.

Steuern
Für die Wohnung wird ein Gutachten zur Restnutzungsdauer erstellt. Wir gehen davon aus, dass damit eine Gebäude-AfA von mindestens 4 % jährlich statt der üblichen 2 % ansetzbar ist (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Beispiel: 65.600 € Gebäudeanteil × 4 % = 2.624 € Abschreibung pro Jahr. Keine Steuerberatung, bitte mit Ihrem Steuerberater abstimmen.

Haus und Gemeinschaft
Baujahr 1954, Massivbau, Energieeffizienzklasse C. Die Eigentümergemeinschaft wurde 2026 neu gegründet. Der Verkäufer zahlt je verkaufter Wohnung 1.000 € in die Instandhaltungsrücklage ein, nach Verkauf aller elf Wohnungen sind das 11.000 €. Für die Fassade liegt ein Kostenvoranschlag über rund 18.000 € vor; über das Hof- und Fassadenprogramm der Stadt Bochum können bis zu 50 % der förderfähigen Kosten bezuschusst werden. Ob die Sanierung durchgeführt wird, entscheidet die Eigentümergemeinschaft, eine Sonderumlage ist nicht beschlossen. Das Dachgeschoss ist verkauft und wird ausgebaut, die Kosten trägt allein dessen Eigentümer. Hausgeld 165,73 € pro Monat. Weitere Wohnungen im Haus stehen zum Verkauf, Paketpreis auf Anfrage.

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Ausstattung

Bemerkungen:
Die Innenfotos sind Originalaufnahmen, Möbel und Einbauküche wurden aus Rücksicht auf den Mieter digital entfernt. Die Einbauküche gehört dem Mieter. Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB drei Jahre, Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB. Verkauf provisionsfrei direkt von der Eigentümerin. Ausführliches Exposé auf Anfrage

Sonstige Angaben

Heizungsart: Etagenheizung
Energieträger: Gas


Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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