TOP MÜNCHEN-CITY - MAXVORSTADT

Objektbeschreibung

Seltene Investmentchance in bester Innenstadtlage

APARTMENTHAUS MIT 24 EINHEITEN · VOLL VERMIETET · PROVISIONSFREI

8.427.250 € Kaufpreis

Ein außergewöhnliches Zinshaus in einer der begehrtesten Innenstadtlagen Münchens: 24 Apartments, etabliertes Gewerbe, Stellplätze, Aufzug und rund 823,60 m² vermietete Fläche auf einem ca. 339 m² großen Grundstück.
Der Bodenrichtwert wird zum 01.01.2026 mit 11.800 € pro m² angegeben. Daraus ergibt sich ein Grundstückswert von 4.000.200 €.

Voll vermietet. Kein Leerstand. Mietausfallrisiko gegen 0%. Umfassend kernsaniert. Kein Sanierungsstau.
Weitere Mietsteigerung realisierbar.

Bruttomietrendite ca. 3,5%
Nettomietrendite ab Januar 2027 ca. 3% (bei angenommenen 36.000€ p.a. nicht umlegbare Kosten, derzeit nahe 0€)
Kaufpreisfaktor: 29,1

Aktuelle Marktkennzahlen München*
Bruttomietrendite: 2,0 % bis 3,0 % im Bestand
Nettomietrendite: 1,5 % bis 2,2 % nach Kosten
Kaufpreisfaktor: 35 bis 45 Jahreskaltmieten
Durchschnittspreis Innenstadt: ca. 9.500 bis 11.500 €/m²
*(Quelle: Numera Vision)

Das 1956 errichtete Gebäude wurde 2004/2005 umfassend kernsaniert und seitdem kontinuierlich modernisiert. Aufzug, Haustechnik, Leitungen, Bäder, Fenster, Fassade und Dach wurden erneuert bzw. modernisiert. Noch 2026 erfolgten weitere Investitionen.

DIE BESONDERHEITEN AUF EINEN BLICK

24 Apartments mit hoher Nachfrage
ca. 823,60 m² vermietete Fläche
Ladengeschäft: Büro mit ca. 68,60 m² und Hoffläche ca. 185 m²,
davon ca. 118 m² überdacht für 7 PKW- und 4 Motorradstellplätze
12 großzügige Balkone
Aufzug
Glasfaser
Fernwärme
Einbauküchen in allen Apartments
voll vermietet
Warteliste mit aktuell 9 Mietinteressenten
Seit Jahren extrem geringe Leerstandsquote
Nicht im Erhaltungssatzungsgebiet
Kein Denkmalschutz
Provisionsfreier Verkauf durch den Eigentümer




ATTRAKTIVE ERTRAGSPERSPEKTIVE

Die Kaltmiete beträgt seit dem 01.09.2026 rund 279.000 € p.a. und erhöht sich mit Januar 2027 auf rund 288.000€.

Bei entsprechender Weiterentwicklung ist ein Mietpotenzial von rund 370.000 € p.a. realistisch.

18 Apartments verfügen über Staffel- und weitere 6 über Indexmietverträge. Auch der langjährige Gewerbemietvertrag ist ab 2027 indexiert.

Objekt anfragen »

Ausstattung

Balkon, Fahrstuhl, Vollbad, Einbauküche, Laminat, Fliesen

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Fernwärme

EINE RARITÄT FÜR KAPITALANLEGER

Zentrale Münchner Innenstadtlage. Vollvermietetes Apartmenthaus. Langfristig etablierte Mietstruktur. Hochwertiger Bestand. Weiteres Ertragspotenzial.

8.427.250 € · PROVISIONSFREI · DIREKT VOM EIGENTÜMER - KEINE MAKLERANFRAGEN

Gem. § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

Übernahme nach Vereinbarung - Finanzierungsnachweis erforderlich


3 GENERELLE FRAGEN ZUM IMMOBILIENMARKT MÜNCHEN*

Ist es noch sinnvoll, in Immobilien zu investieren?

Ja – München liefert 2,8–3,5 % Mietrendite plus 3–4 % Wertsteigerung, zusammen 6–7 % Gesamtrendite bei quasi null Leerstand. Kein anderer Sachwert bietet Hebeleffekt durch Kredit, Steuervorteile durch AfA und gleichzeitig physischen Besitz.

Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in München?

Nach der Zinskorrektur 2023/24 stabilisiert.
2026: moderater Anstieg 2–4 % jährlich.
Treiber: Apple, Google, BMW, Siemens-Standort, 200.000+ offene Stellen
Begrenztes Bauland,
0,3 % Leerstand.
Langfristig (10 Jahre): +30–50 %.
München bleibt Deutschlands sicherster Immobilienmarkt.

Was bedeutet das für Investoren?

Niedrigere Rendite als andere Städte (2,8–3,5 % brutto)
Höchste Sicherheit und Wertsteigerung (+3–4 % p.a.)
Die Gesamtrendite liegt bei 6–7 % – vergleichbar mit einem globalen Aktien-ETF
Aber mit Kredit-Hebel, Steuervorteilen und physischem Asset.

* Quellen: Gutachterausschuss München, Bundesbank, IVD Süd, Transaktionsdaten FT Immobilien 24

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.